“Людина без власності – придурок!”, - так говорив свій час академік М.Амосов. Мета цієї статті – показати на загальнозрозумілих прикладах глибину недорозвинутості в Україні інституту приватної власності та обгрунтувати, що саме цей чинник є одним з головних гальм на шляху нашої країни до цивілізації.

Загальмувати процес передерибану недодерибаненого так само неможливо, як зупинити бурхливий потік гірської річки, що прорвала запруду. Люди, дорвавшись після соціалізму до кайфу відчувати себе власниками чогось більшого, ніж стандартний набір будівельника комунізму, ладні кидатись у всі тяжкі заради заможного життя. Зрозуміло, що у багатьох через це “зриває гальма”, і надзавданням держави є скерувати цей потік в законне та безпечне для всього суспільства русло. Ми стверджуємо, що керманичі України цього не роблять – деякі від нерозуміння суті процесів, а деякі – свідомо саботуючи позитивні процеси через бажання вдало половити рибку в каламутній водичці.

Сімдесят років радянської влади не пройшли намарно - “колгоспна” психологія змогла поколивати навіть українські вроджені “куркульські” звички. Українське право в частині врегулювання питань власності залишається напіврадянським, незважаючи на численні “редакції” та прийняття “свіженьких” кодексів. Нас завжди цікавило – автори цих законів дійсно не розуміють, що творять, чи пишуть недолугі закони “на догоду”… важко навіть визначити, кому саме? Адже ж не можуть люди, які так-сяк вивчали римське право та цивільне право зарубіжних країн – не розуміти елементарних речей?

Для першого прикладу візьмемо тему, близьку та зрозумілу практично кожній пострадянській людині – приватизацію житла. Задумка була не ідеальна, але практично єдино можлива на тому етапі – роздати людям хоч якусь власність, і хай собі роблять з нею, що кому заманеться. Звичайно, реально пощастило далеко не всім, та й про рівні умови – годі й казати: хтось зміг на себе самісінького приватизувати трикімнатні хороми на Хрещатику, а комусь дісталася якась 1/7 “гостинки” в Жмеринці. Обидві варіанти – на цілком законних підставах, так що скаржитись можна лише на долю та нещасливе розташування зірок. Отже, на даний момент, за статистикою, 95% житлового фонду таки приватизовано, тобто фактично подаровано державою приватним особам. А що ж з рештою – 5%? А якраз оці 5% і увібрали в себе всі прорахунки пострадянської концепції приватної власності та зробили нещасними та зануреними в безнадію кожного 20 українця. А всій країні загалом – заважають в переході до цивілізованих відносин власності. Справа в тому, що приватизація можлива лише за наявності згоди на неї всіх “прописаних” (зареєстрованих) на конкретній житловій площі. Як неважко здогадатись, таке єдіномисліє відсутнє саме в 5% випадків з цілком зрозумілих причин – хтось (молодь) чекає, поки повмирають старенькі, хтось давно “вижив” сусідів на “зйомні хати” та хоче насолоджуватись самотністю вічно, хтось не дає згоду на приватизацію з чистої злобності чи через старечий маразм…

Питання до законодавців – а яка, власне кажучи, різниця – є згода співвласників чи ні? Не хочеш – не приватизуй, але не заважай це робити іншим! Хай від 1/5 чи навіть 4/5 якоїсь однокімнатної “хрущовки” залишається в державній власності, і держава залишається співвласником якогось громадянина, який реалізував своє право на приватизацію! Його сусіди не захотіли – то їхні проблеми! Хай живуть на “державній” жилплощі та розбираються з державою стосовно умов проживання, як їм заманеться! Знали б законотворці, скільки злочинів скоюється на грунті тупиковості “житлових” ситуацій, які можна було б “розрулити”, вилучивши з Закону про приватизацію вимогу обов’язковості згоди на неї всїх “прописаних”, від якої просто тхне расєйським “міром”! Так ні – держава змушує своїх громадян битися десятиріччями в тенетах законодавчо неврегульованої безнадії… Ось історія, подібні якій кожен український адвокат може розповідати годинами. Наша подруга 9 (!!!) років тому пішла до батьків з маленькою дитиною від чоловіка-алкоголіка та свекра, що хотів її згвалтувати, і весь цей час вони ведуть судові баталії – вони хочуть її “виписати” разом з дитиною, а вона – хоче відсудити одну з кімнат неприватизовоної квартири, приватизувати її та нарешті позбутися колишніх родичів навіки. Але – трикімнатна квартира на чотирьох не ділиться, на приватизацію “на всіх” колишні чоловік та свекор не згодні (а навіщо? - їм там і вдвох чи з коханками непогано, адже вона з дитиною там жити разом з ними все одно не може)… Дев’ять років людина скитається з дитиною, що втратила через це нормальне дитинство, і кінця цьому не видно, але зате – все по закону! Заради чого?

Очевидно, що з приватизацією треба закінчувати. Сповістити населення, що незабаром настане “день Х”, до якого всі бажаючі матимуть змогу приватизувати ще недоприватизоване, в тому числі – і без згоди потенційних співвласників, а ті, хто відмовиться від цього свого права з будь-яких причин – залишаться простими орендарями квартир чи частин квартир, які належатимуть державі, і держава робитиме надалі з ними, як з орендарями, все, що їй, державі, заманеться, в тому числі – встановлюватиме ринкові ціни оренди та виселятиме за несплату орендної плати. Впевнені, що під такою загрозою негайно помиряться навіть найзапекліші вороги, і держава миттєво позбудеться величезного головного болю – неприватизованого житла.
Неприватизоване житло тягне за собою неможливість створити кондомінімум. Чому неприватизоване житло – це невиліковний головний біль, зрозуміло будь-кому, хто намагався створити кондомініум в “старому” багатоквартирному будинку.

Масове створення кондомініумів, або товариств співвласників багатоквартирних будинків – це єдиний шанс уникнути Алчевських катастроф в масштабах всієї країни. Завдяки ним з’явиться реальна можливість нарешті перейти до обслуговування багатоквартирних будинків на дійсно ринковій, комерційній основі замість обдирайлівки неефективними ЖЕКами. Але для цього для початку бюро технічної інвентаризації повинні будуть докорінно змінити методу обліку нерухомості, а саме – замість того, аби вважати окрему квартиру чи навіть частину квартири в багатоквартирному будинку самостійним об’єктом нерухомісті, її слід вважати співвласністю, умовно кажучи, 2 рівня (1 рівень – співвласність декількох осіб на окрему квартиру) – це означає, що така квартира буде вважатись, наприклад, 1/578 частиною багатоквартирного будинку. А сам багатоквартирний будинок слід рахувати як окремий, самостійний об’єкт нерухомості, розташований на земельній ділянці, межі якої (“прибудинкова територія”) чітко визначені межовими знаками та занесені до земельного кадастру з вказівкою правового статусу цієї землі.

До речі, про землю. Зазвичай земля, на якій розташовані об’єкти нерухомості, не належить власникам цих об’єктів і може бути вилучена у них з безжалісним знесенням будівель в будь-який момент. Незважаючи на те, що в Конституції України декларується, що ніхто не може бути свавільно позбавлений власності, у випадку з різними власниками землі та будівель виникає коллізія – якщо захищати права власників нерухомості, порушується право власників землі, а якщо землевласники можуть в будь-який момент пред’явити права на землю – порушуються права власників нерухомості. Годі й казати, що більшість українських будівель стоять на “тіпа нічийній” землі, в зв’язку з чим час від часу спалахують війни місцевого значення. Треба зрештою вирішити це питання єдиним розумним способом: оголосити прибудинкові території власністю співвласників нерухомості, якщо питання землі ще не вирішено шляхом укладання договорів оренди абощо.
Те ж, що відбувається зараз з володінням, користуванням та розпорядженням майном, з якого складаються багатоквартирні будинки, не можна охарактеризувати інакше, як САНКЦІОНОВАНИЙ І ЗАПРОВАДЖЕНИЙ ДЕРЖАВОЮ маразм, вакхналію та бєспрєдєл, якими користуються ЖЕКи та ті, хто їх контролює, а саме - чиновники місцевих адміністрацій. Незважаючи на рішення Конституційного Суду України, в якому чорним по білому вказано, що допоміжні приміщення багатоквартирних будинків належать на праві спільної власності власникам квартир в цих будинках – реально підвали, горища, тамбури, колясочні та т.і. в більшості випадків використовують ЖЕКи, зазвичай віддаючи в оренду комерційним структурам за копійки на папері + кругленький відкат начальнику в кишеню. При цьому, якщо обурені власники намагаються “відбити” собі свою власність та розпоряджатись неї самостійно, повз ЖЕКи - то зазнають в судах ганебної поразки. Особливо такими “бєспрєдєльними” рішеннями грішать “центрові” суди – Печерський, Шевченківський, Подільський тощо, яким глибоко плювати на Конституційний суд, але не наплювати на величезні хабарі, що сплачуються “загарбниками”. Між тим, вже з’являються і поодинокі позитивні приклади. Так, один з нас представляє інтереси кількох власників квартир багатоквартирного будинку на вулиці Липській в Києві. Якась шарашкіна контора отримала дозвіл від КМДА на надбудову кількох поверхів в цьому будинку. Часи були темні, кучмівські, і дозволу у якихось там власників квартир нікому і на думку не спало питати. Дах будинку було розібрано і надбудовано три поверхи. Один з власників квартир, що намагався фізично протистояти будівельникам, посилаючись на ухвалу суду, що зупиняла будівництво - був звинувачений в побитті та хуліганстві та запроторений в СІЗО, де провів півроку. Кримінальну справу, щоправда, було закрито за амністією, а згодом суд нарешті визнав протиправними дії будівельників та постановив знести незаконно побудовані поверхи; це рішення набуло чинності. Іншим судовим рішенням на користь власників було стягнуто компенсацію за моральну шкоду, спричинену незаконним будівництвом, в розмірі 350 000 гривень. Найбільш вражаючим виявлося те, що “забудовники”ніяк не бажали розуміти, що таке право власності і навіщо рахуватись я якимись там мешканцями6 маючи дозвіл “самого” Омельченка! Всі спроби пояснити їм, що така їхня поведінка нічим не відрізняється від дій грабіжника, що знімає ї перехожих шапки та годиники – успіху не мали. Проста істина про священність та недоторканість приватної власності, мабуть, ще довго належним чином не оволодіє нашими пострадянськими співгромадянами…

Наступним етапом “автономізації” багатоквартирних будинків має бути визначення права власності на різноманітні комунікації – труби каналізації, води, електро– та газопроводи. Співвласники кожного багатоквартирного будинку повинні знати, де закінчуються “їхні” труби та проводи і де починаються комунальні – аби знати, хто повинен платити за ремонти та заміни у випадку фізичного зносу. Безумовно, перспектива самостійно чи за власний рахунок ліквідовувати наслідки аварій спонукатиме власників вчасно ремонтувати комунікації та страхуватись на випадок аварій.

Існує в Україні Фонд держмайна, але зрозуміло, що до таких дрібниць, як якісь там квартири і тим більше долі квартир – руки у нього, а значить, і у держави – не доходять. Чи може собі хтось уявити власника квартири ринковою вартістю її оренди в 300 баксів, що здає цю квартиру в оренду безкоштовно? Але ж держава Україна саме так і вчиняє з неприватизованим житлом, оскільки плата за комунальні послуги ніякого відношення до орендної плати не має! То з якого, вибачте, переляку? Якщо держава, що цілком очевидно, не може в принципі бути ефективним власником, вона дійсно повинна роздати всю власність будь-яким способом в руки власників ефективних, та питати з них “з усією суворістю”. Шляхом давно вже нав’язлого в зубах податку на нерухомість, що стягувався б з УСІХ БЕЗ ВИКЛЮЧЕНЬ власників в розмірі 0,5-1% РЕАЛЬНОЇ вартості нерухомості та земельних ділянок. Добра держава не бажає ображати пенсіонерів та інших соціально незахищених власників? Гламурнєнько! Є купа варіантів дати таким людям дожити спокійно – наприклад, зараховувати щорічно суму несплаченого податку на спеціальний борговий “рахунок”, нараховуючи на суму боргу справедливий відсоток – хай потім розплачуються спадкоємці, з вартості успадкованої нерухомості. Або хай держава повертає весь чи частину сплаченого податку на нерухомість малозабезпеченим платникам – з державного бюджету, якщо вона у нас така добра, але не заважає місцевим бюджетам самонаповнюватись за рахунок ЗАГАЛЬНООБОВ’ЯЗКОВОГО податку на нерухомість та землю. Далі. Власники мають самостійно нести ризики пошкодження чи знищення свого майна. А то як у нас буває – хтось по п’яні забув чайник на газовій плиті, газ вибухнув та розніс півбудинку вщент – куди дівати нещасних мешканців? Які, якщо залишилися живі, часто навіть раді, бо замість “помийки”-”гостинки” чи “хрущовки” добра держава надає їм нове житло згідно з нормами житлового кодексу – по 13 кв.м. на кожного прописаного. З чого б це? Люди повинні самі страхувати своє майно, а ті, хто цього не роблять – хай живуть собі на свій страх та ризик та не рюмсають, якщо їх заллють окропом з розірваних труб неплатоспроможні сусіди чи в їхній будинок влучить метеорит.

Тут ми вперше підходимо до одного критично важливого моменту, до якого ще будемо повертатися нижче. Ефективним власником може бути лише той власник, який бере за себе відповідальність та ризики.
Продовжимо тему інститутом співвласництва. У тих, кому вдалося приватизувати квартиру “на всіх”, чи отримати у спадщину якусь сумісну власність, чи нажити спільне подружнє майно - проблеми лише починаються! Адже цивілізованих способів владнати конфлікти між співвласниками, які, звичайно, неминучі - в нашому праві не існує! Отже, маємо класичне “право недовласності”, тупикові ситуації у випадках неможливості для співвласників домовитись між собою про спільне використання майна чи розподіл його в натурі. Люди роками бігають по судах, розподіляючи те, що хоча б в принципі підлягає поділу. А що роблять ті, що мають нещастя бути співвласниками об’єктивно неподільного майна? Правильно, живуть в режимі “воронячої слободки” - тобто “пісяють в чайники” одне одному, втягуючи в свої апріорі безперспективні “розборки” міліцію, прокуратуру та суди. На вихлопі практично завжди – нуль користі, але купа згаяного часу як самих учасників розборок, так і державних органів,що утримуються на наші податки. Кожен, хто сумнівається в тому, що ця проблема є вкрай нагальною та актуальною, може відвідати будь-який відділок міліції та запитатися, скільки відсотків часу витрачають його співробітники на “реагування” на заяви на кшталт “ми живемо вп’ятьох а “гостинці”, так ось Коля весь час п’яний, Маня водить хахалів, Петя б’ється та матюкається, а я з дитиною хоч в зашморг лізь, бо їм і так непогано, тому продавати хату і ділити гроші вони не хочуть; приміть міри”.

Слід зазначити, що в країнах, де існує сповнена здорового глузду практика – продавати таке майно (стосовно якого співвласники нездатні досягти згоди про спільне використання та/чи розпорядження) з торгів за рішеням суду з пропорційним розподілом бабла – співвласники якимось таємничим чином “примудряються” порозумітися, і до суду доходять одиниці подібних справ. Так само – і в країнах, де дозволено необмежене право відчуження будь-якої власності та майнових прав, незважаючи на незгоду співвласників, за умови неухильного дотримання при цьому принципу обов’язкового повідомлення про майбутнє відчуження та пріоритету переважного права співвласників на придбання цього майна. Безумовно, така перспектива спонукала б співвласників значно активніше та ефективніше домовлятись між собою, не порушуючи права одне одного. Зараз же к Україні право власності є великою мірою віртуальним, бо його неможливо реалізувати на практиці.

Зараз з декількох співвласників перевагу має той, хто нагліший та впливовіший. Розбиратись в судах можна роками, а поки йдуть розборки, нахабніший зі співвласників одноосібно користується спільною власністю, а другий співвласник, навіть якщо і отримує рішення суду на свою користь, позбавлений можливості отримати компнсацію за порушення його прав за весь той час, поки йшли судові розборки. В той же час, цього можна було б уникнути, якщо б зобов’язувати законом того з співвласників, хто реально володіє та користується спільним майном під час судової тяганини – перераховувати на депозит суду ринкову вартість оренди пропорційно долі співвласника, який цей час спірною власністю не користується. Тоді відразу щезли б бажаючі роками тягнути абсолютно очевидні справи виключно з метою якнайдовше халявно поюзати чуже майно. Адже дохід, який приносить чи могло б приносити те чи інше майно при умові розумного використання – підрахувати доволі легко. Між тим, українські суди практично ніколи не задовольняють позови про компенсацію неотриманого доходу за час халявного юзання майна. Технічна перешкода полягає в важкості доведення розміру втраченого доходу, хоча кожна здоровомисляча людина чудово здатна підрахувати якщо й не абсолютно точну цифру, то хоча б наближену до реальності. Наприклад, подружжя довго та нудно судиться стосовно розподілу спільного майна – десь на протязі пари років. Весь цей час спільне майно знаходиться в розпорядженні лише одного з подружжя, який, наприклад, живе в спільній квартирі та їздить на спільному автомобілі, відносно яких іде спір. Перспектива для другого з подружжя навіть після набуття чинності рішенням суду відсудити половину доходів (реальних чи потенційних) практично прагне до нуля, оскільки другий з подружжя стверджуватиме, що ніяких доходів не отримував, бо лише “просто жив” та “просто їздив”, нівіть якщо в розпорядженні суду буде висновок експерта-оцінщика стосовно потенційної вартості оренди спірної квартири. Що робити з машиною – незрозуміло, оскільки ринок прокату автомбілів є недостатньо розвинутим, і яким чином розраховувати недоотриманий співвласником дохід – незрозуміло. Діючий Цивільний кодекс містить норму про стягнення 3% річних з несправних боржників, які невоєчасно виконують свої фінансові зобов’язання. Також є можливість стягнути з таких боржників компенсацію за інфляційні процеси. Довідка про розмір інфляції надається Міністерством статистики, та зазвичай цей розмір має дуже відносне відношення до дійсності.

Таким чином, діюче законодавство та судова практика фактично спонукають людей порушувати права співвласників та не віддавати вчасно борги, оскільки така протиправна поведінка є… фінансово вигідною! Якщо б з таких халвних юзальщиків чужого майна стягувалося, як з несправних платників аліментів - 1% пені на добу, іхня кільксть зменшилася б в рази.

Продовження в “Заповідник недовласників” ч.2