Основная причина высокого уровня цен на рынке жилья
Листи відвідувачів // 10 липня 2008 
Автор этой статьи неоднократно обращался к тематике весьма несовершенной государственной политики в сфере жилищного строительства.
С учетом уровня доходов украинцев, условий кредитования, реального состояния защиты прав покупателей жилья – украинцы (как и прежде) живут в условиях одного из самых жестоких рынков жилья.
Собственно, экспертами давно и однозначно наработаны рекомендации, как цивилизовать рынок нашей жилой недвижимости, давая такой перечень («7 шагов для нормализации цен на киевском рынке квартир»).
По состоянию на лето 2008 можно смело констатировать следующее: за последний год ни одного действенного шага к нормализации этого рынка ни КМУ, ни Верховная рада не сделали.
Продовження на financist.org.ua
Обговорити статтю на Форумі »»
(Поки що немає оцінок)
Loading ...
Кому ліньки йти:
Автор этой статьи неоднократно обращался к тематике весьма несовершенной государственной политики в сфере жилищного строительства.
С учетом уровня доходов украинцев, условий кредитования, реального состояния защиты прав покупателей жилья – украинцы (как и прежде) живут в условиях одного из самых жестоких рынков жилья.
Собственно, экспертами давно и однозначно наработаны рекомендации, как цивилизовать рынок нашей жилой недвижимости, давая такой перечень («7 шагов для нормализации цен на киевском рынке квартир»).
По состоянию на лето 2008 можно смело констатировать следующее: за последний год ни одного действенного шага к нормализации этого рынка ни КМУ, ни Верховная рада не сделали.
Правда, 5 июня 2008 ВР создала временную следственную комиссию по данному вопросу, что вызывает только удивление. Что комиссия может сделать? Наработать еще один отчет и несколько папок документов в одной из комнат здания парламента? Был ли хоть один прецедент успешного решения комиссией значимой проблемы? Это все, что могут сделать парламентарии для решения проблемы феноменальных цен на жилье?! В работе украинского парламента создалась грустная традиция: там, где создана следственная комиссия ВР – проблема зашла в глухой угол и действенного решения ее уже не будет.
Возникают вопросы:
- где предметная работа парламента по обеспечению возможности дать строить самим объединениям будущих собственников (жилстройкооперативам - ЖСК, успешно работавшим в СССР): изменения ч.3 ст.4 Закона “Об инвестиционной деятельности ” (касательно однозначного определения ЖСК как источника средств на строительство жилья), где новая формулировка ч.2 ст.384 Гражданского кодекса, изменение п.п. 7.11.1 “є” Закона ” О налогообложении прибыли предприятий”, изменение ч. 6, 7 ст.29 Закона “О кооперации “? (а вот участившаяся практика использования «карманных» ЖСК для землеотводов своим же структурам - циничность высочайшей степени);
- где введение в 2007-2008 налогообложения собственников больших массивов жилой недвижимости? Почему налоговая нагрузка на накопленные массивы жилой недвижимости для «вложения денег» (но не для проживания) так и не появляется? (однако, «налог на коррупцию» платят все покупатели жилья исправно, ведь все затраты на «решение вопросов» платит в итоге конечный покупатель в сумме стоимости жилья);
- где хотя бы начало процессов по созданию цивилизованных условий для работы иностранных застройщиков?
Факт вступления в СОТ не поменял ситуацию коррупционной недоступности украинского рынка жилья (на практике это выглядит так: один из депутатов городского совета крупного украинского города констатировал как-то, что на весь поток просьб к нему иностранных застройщиков (от китайских до турецких) он отвечает: « что-либо пролоббировать не способен, потому что все уже распределено»);
- где вообще разработка внятных инициатив в этой сфере (полит.партий прежде всего)? Предметный анализ озвученных предвыборных инициатив по жил.рынку на киевских выборах дает понять, что ни одного шага по действительному оцивилизовыванию данного рынка нет даже в декларациях полит.сил. Попытки экспертов в 2007-2008 годах «дать путевку в жизнь» своим рекомендациям не получили какой-либо поддержки. Что показывает: существующее строительное «лобби» не просто сильно, ему вообще нет альтернативы среди имеющих влияние;
- почему так и не убраны «дикие» реликты (идущие еще из 90-х) этого рынка в виде закрытости информации о количестве сделок, подпольном обороте «комиссионных», невнятной регламентации работы посредников? Например, взять опыт Канады: все объекты недвижимости (квартиры, дома, зем.участки), выставляемые на продажу, необходимо регистрировать через единую базу данных, доступную в Интернет - http://www.mls.ca (все листинги по стране находятся тут http://www.mls.ca/);
Почему не происходит изменений?
Именно в парламенте находится «центр тяжести» всех решений по данному рынку. Трудно не согласиться с утверждением, что основная причина отсутствия какого-либо прогресса в данной сфере следующая: члены парламента часто очень внимательно учитывают интересы того или иного крупного бизнеса. А вот у покупателей жилья (обычных граждан) лоббистов там нет, потому их интересы реализуются исключительно в плоскости озвучивания PR-деклараций.
Вообще созерцая саму систему работы нынешнего партийного парламента невозможно отделаться от аналогий, действительно «нет ничего нового под солнцем». Такое же неумение понимать необходимость решать проблемы избирателей (в сфере жилья), такая же зацикленность на потоке заявлений…
Политическое банкротство нашей парламентской элиты наиболее ярко видно по неспособности решить проблему создания цивилизованных механизмов формирования цен на жилье.
Мнение самих строителей по этой проблеме
На самом деле весьма познавательна точка зрения самих строителей по нынешней ситуации. Честно и открыто ее высказывают редко. Приведем полностью анонимное мнение, которое отображает видение представителями стройструктур:
У меня сейчас складывается мнение, что проблему доступного жилья “сверху” (только через ВР и ее законы) не решить. Проблема – не только в отсутствии законов, а и “в головах” (как говорил герой Булгакова).Посмотрим по сути существующих проблем:
1) проблема с землеотводами - да, есть такое дело, в крупных городах застройщик “со стороны” может и не надеяться получить свободный участок бесплатно. Но какие проблемы? Хочешь строить - покупай фирму с землеотводом или расселяй старый жилой фонд (по такому пути сейчас идут многие компании). Удорожание на кв.м жилплощади при покупке участка по рыночной цене - от 50 до 150 дол/кв.м. (в зависимости от района, цены не киевские – но города из первой пятерки больших городов Украины). Критично для застройщика или для его клиента? Нет! При разумном подходе к себестоимости строительства и надлежащем контроле над Генподрядчиком и умении торговаться с поставщиками стройматериалов это удорожание элементарно свести к нулю.
2) Проблема с механизмом финансирования строительства. Ну, тоже имеет место быть. Но скажи спасибо, что хоть как-то разрешают привлекать средства в проект еще на стадии котлована, то есть практически под “воздух”. Нет свободных денег, а строить хочется - выпускай облигации или открывай ФФС - и вперед! Разве банк или страховую компанию легче открыть? Нет, конечно, не легче… Но ведь никто не говорит о недоступности банковских услуг в Украине или заоблачных тарифах! (кредитные ставки - отдельная тема, в чем виноваты банки, неужто в том, что никак не хотят вкладчики нести депозиты под 3% годовых, как в советскую «Сберкассу», тогда и кредиты можно было бы выдавать под 6-8%).
А в чем же тогда проблема? А проблема-то в нас самих, в бизнесменах-застройщиках, которые не очень-то рвутся СИСТЕМНО работать над:
а) постоянным, скрупулезным и мелочным снижением себестоимости строительства (а она сейчас, уважаемый, уже под “штуку” уверенно подбирается при нынешних-то ценах на арматуру, бетон и работу!);
б) реализацией по настоящему “массовых” проектов застройки, когда строится целый микрорайон, да по ТИПОВОМУ проекту (стоимость проектирования индивидуального проекта уже, кстати, - до 45 дол. США /кв.м), и стоимость техусловий по электро-водоснабжению раскидывается не на 15 тыс.кв.м отдельной башни, а на 150-250 тыс.кв. м “типовушек”);
в) над скоростью строительства и оборачиванию капитала - 100% рентабельности при трехлетнем строительстве для бизнесмена=50% рентабельности при полуторалетнем периоде оборачиваемости.
А 100% за три года - не так уж это и много, кстати. Ритейл зарабатывает из расчета % годовых на инвестиции НА ПОРЯДОК больше.
И, конечно, муторный он, этот строительный бизнес, не каждый в него и полезет. Очень организационно сложный. Это не сталь разливать непрерывным способом или водку варить. А кто решился, “надел каску” и полез - хочет получить надбавку за “высшую категорию” менеджмента.
А что до турок и китайцев - так пока просятся к нам не девелоперы - заказчики, а самые обычные Генподрядчики, которым если и дать площадку, то, конечно, они ее чем-то и застроят, а вот продать квартиры, и самое главное, сдать в эксплуатацию, объект самостоятельно вряд ли смогу, да и не захотят. На Западе цепочка “девелопер-инвестор-подрядчик-клиент” прописана давно и работает четко. И кстати, начали заходить и девелоперы, вот только почему пока не в массовое жилье, а все больше в торговые центры и др. «нежилые» коммерческие проекты.
В итоге имеем
Причина отсутствия изменений в сфере жилищного рынка лежит в свойствах нынешнего состава парламента: косность и потрясающее нежелание заниматься действительным решением проблем этой сферы.
Трудно согласиться тем, что без иностранных игроков данного рынка реальной конкуренции нет (а при реальном ее отсутствии - желания реально снижать себестоимость появиться не может) .
Изменить нынешнюю ситуацию жесточайшего уровня цен рынка жилья может только одно – окончание периода «застоя» нынешней политэлиты (уверенной в своей исключительной незаменимости).
Сергей Новиков
10 липня, 2008 о 18:01никакими административными, регуляторными и прочими методами вопрос жилой недвижимости не решить. а
10 липня, 2008 о 21:43ИМХА. Никакими административными, регуляторными и прочими методами вопрос доступности жилой недвижимости не решить. А решать его так, как это делают на Западе - половина населения взвопит, т.к. на Западе немыслимо, чтобы люмпены проживали чуть ли не по соседству с состоятельными людьми (порши рядом с москвичами). Значит, или люмпенов придется выселять, или богатых расстреливать.
Скорее всего, до этого не доцдет, значит, будем развиваться эволюционно. Где-то в 2015 введут налог на н-тую квартиру, в 2020- районирование, загород и пр. Году так в 2025 введут земельный кадастр.
А если сделать так, как хочет автор, то цены взлетят еще на 50% и это не предел. Свободный рынок - это не всегда снижение цен, это также иногда их повышение. Если на площадку претендует несколько равновеликих компаний, то идет конкурс не блата, а кошельков, и цены будут расти, до тех пор, пока будут покупатели, а они есть и не заканчиваются. Смотрите, как дорожают помещения под офисы, и похер курс бакса и цены на нефть и еду, знай себе дорожают. Так что, смотрите, в борьбе за доступность киевских квартир для быдла не перестараться и не достичь московских цен - там тоже Кепка любит быдло (московское), хаты им даром раздает вместо того чтобы выбросить из городов налогами, и цены тоже аховые. И в Питере тоже, и везде, где шара от совка досталась, не отягощенная налогами. Итог: нельзя ни в одном месте натянуть так, чтобы в другом не лопнуло. Хотите низких цен на жилье - устраивайте войну, а хотите чтобы все было и ничего за это не было. Не смешите людей и озвучивайте юношеские мечты в кругу своих друзей сугубо
10 липня, 2008 о 21:57еще насмешил пасаж, наполненный наивной верой в то, что власти вообще способны как-либо повлиять на доступность жилья. И вообще скажите спасибо, что власти не никого трогают, а могли бы. Вот, неплательщиков ЖКХ поднять в 2 месяца, например.
КАК власть может остановить вал селюков, продающих наделы и купляющих диткам жилье у столицы ???? Шлагбаумы поставить или как. А коммуникации тоже - как их делать, если по новому надо все менять, то это запредельные деньги, а у нас редко кто платит за ЖКХ больше 100 уе, и за эти деньги только дыры латать.
10 липня, 2008 о 22:02Hammer:
Ви, між іншим, досі маєте заборгованість по податку мені. Коли сплатите? Бо скоро пеня перевищить саму суму боргу.
10 липня, 2008 о 22:07Опять же, наивная вера в Иностранных Строителей, которые придут и снизят цены. Как же. Продается за 3000 уе, то почему и дальше не продавать за эту же цену, или вообще по 5000. Если есть спрос. + за иностранными вообще надо смотреть: обвалился аква-парк в Москве и пр. А на шару никто вам не придет и не построит. Микрорайонами целыми застраивать - это какой чиновник допустит такое + вопросы с землей (кадастры в 2020 году будут готовы). + головы сельрад и сами селяне будут просить фантастические цены за свои болота, а если кто разозлится на быков и сгонит силой - поедет в Гаагу
10 липня, 2008 о 22:10http://a.khavr.com/
Ви, між іншим, досі маєте заборгованість по податку мені. Коли сплатите? Бо скоро пеня перевищить саму суму боргу.
ну вот, имея такую ментальность, каких цен хотим? какая доступность жилья, о чем речь. - Делать как совке делали - нет столько денег в стране и не будет, а делать как в цивилизованном мире с налогами и цивилизованным расслоением общества - не хотим, бо “багато платити і невідомо за що” (С)
10 липня, 2008 о 22:13Hammer:
“Коли я чую про ментальність, рука тягнеться за сокирою”
Бачите, Ви теж податків не платите
10 липня, 2008 о 22:28Никогда не может быть так плохо, чтобы не было еще хуже
11 липня, 2008 о 1:15КоммерсантЪ
Вчера парламентский комитет по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства и региональной политики одобрил проект закона, который предусматривает разблокирование реконструкции старого жилого фонда. С его принятием получение согласия всех жильцов дома, подлежащего сносу, станет необязательным. Выселить жильцов можно будет через суд. Девелоперы поддерживают инициативу, но говорят, что она не сможет полностью упростить реконструкцию старых зданий.
….
Под реконструкцию подпадут многоквартирные жилые здания и объекты социальной инфраструктуры всех форм собственности, которые не отвечают современным архитектурным, санитарно-гигиеническим и эксплуатационным нормам. Требование энергоэффективности депутаты отклонили. Органы местного самоуправления смогут не только проводить комплексную реконструкцию, но и утверждать перечень объектов, подлежащих реконструкции, и осуществлять контроль за ее выполнением.
http://www.kommersant.ua/doc.html?docId=911082
http://gska2.rada.gov.ua/pls/zweb_n/webproc4_1?id=&pf3511=32413
11 липня, 2008 о 3:18